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标    题 前三季度锡盟房地产开发市场运行情况
索引号 01165907-0/2019-00191
信息分类 调研报告  \  报告
发文机关 统计局
发文字号
成文日期 2019-10-30
公开时间 2019-10-30
废止时间
有效性 有效
概    述 前三季度锡盟房地产开发市场运行情况
前三季度锡盟房地产开发市场运行情况
    发布时间:2019-10-30 00:00

  前三季度,全盟房地产市场稳步发展,房地产开发投资持续增长,新开工面积增长近一倍,商品房销售市场活跃,待售面积逐减,库存消化良好。

  一、前三季度房地产开发投资完成情况

  (一)房地产开发投资增速持续增长     

  前三季度,全盟累计完成房地产开发投资29.89亿元,同比增长22.7%。其中,9月份当月完成投资4.85亿元,同比增长47.5%。全盟现有经营活动的房地产企业142家,比去年同期增加12家;开发房地产项目160个,比去年同期增加5个;已开复工项目89个,项目开复工率55.6%。


  全盟房地产开发投资分地区看:二连浩特市0.44亿元,同比下降54.1%;锡林浩特市14.34亿元,同比增长68.1%;东乌珠穆沁旗0.95亿元,同比增长593倍(去年同期仅有16万元项目后期维护费用);西乌珠穆沁旗0.24亿元,同比增长2.1倍;太仆寺旗5.89亿元,同比增长12.7%;正镶白旗1.33亿元,同比增长62.8%;正蓝旗2.79亿元,同比增长1.3倍;多伦县3.41亿元,同比下降51.3%;乌拉盖管理区0.49亿元,同比增长23.5倍。阿巴嘎旗、苏尼特左旗、苏尼特右旗、镶黄旗四个地区前三季度没有房地产开发投资。

  (二)房地产开发投资构成情况

  按投资类型分,前三季度,全盟房地产建筑工程投资完成23.12亿元,同比增长35.7%,占全部房地产开发投资的77.4%;安装工程投资完成2.81亿元,同比下降38.7%,占全部房地产开发投资的9.4%;设备工器具购置完成0.61亿元,同比增长13.8%,占全部房地产开发投资的2.0%;其他费用3.35亿元,同比增长51.8%,占全部房地产开发投资的11.2%,其中包括土地购置费2.19亿元,同比增长53.3%。

  按工程用途分,前三季度,全盟房地产用于商品住宅投资21.7亿元,同比增长19.7%,占全部房地产开发投资的72.6%;办公楼0.43亿元,同比增长41.4%,占全部房地产开发投资的1.4%;商业营业用房4.28亿元,同比增长50.9%,占全部房地产开发投资的14.3%;其他房屋3.48亿元,同比增长12.7%,占全部房地产开发投资的11.6%。

  (三)房地产开发资金来源情况

  前三季度,全盟房地产企业本年实际到位资金29.57亿元,同比增长16.1%。从资金构成看,国内贷款0.18亿元,同比下降56.5%;自筹资金21.15亿元,同比增长2.2%;定金及预收款2.15亿元,同比下降38.3%;个人按揭贷款0.57亿元,同比下降0.8%;其他资金来源5.52亿元,同比增长16.9倍。

  二、房屋建设情况

  (一)房屋施工情况

  前三季度,全盟各类房屋施工面积376.63万平方米,同比增长52.5%。其中,新开工面积213.99万平方米,同比增长98.6%。在各类房屋施工面积中,住宅288.63万平方米,同比增长52.5%;办公楼4.73万平方米,同比增长1.1倍;商业营业用房42.71万平方米,同比增长26.7%;其他房屋40.15万平方米,同比增长84.4%。

  (二)房屋竣工情况

  前三季度,全盟各类房屋竣工面积63.99万平方米,同比增长26.7%。其中,住宅52.41万平方米,同比增长57.8%;办公楼2.19万平方米,同比增长4.5倍;商业营业用房4.03万平方米,同比下降62.6%;其他房屋5.35万平方米,同比下降12.2%。全盟竣工房屋价值10.89亿元,同比增长9.1%。其中,住宅竣工价值8.45亿元,同比增长30.8%;办公楼竣工价值0.59亿元,同比增长6.0倍;商业营业用房竣工价值0.79亿元,同比下降65.1%;其他房屋竣工价值1.06亿元,同比下降8.8%。

  三、商品房销售和待售情况

  (一)商品房销售情况

  前三季度,全盟商品房销售面积59.23万平方米,同比增长27.8%。其中,住宅销售面积50.24万平方米,同比增长41.0%;办公楼销售面积0.52万平方米,去年同期无基数不可比;商业营业用房销售面积5.78万平方米,同比下降31.6%;其他房屋销售面积2.69万平方米,同比增长20.1%。商品房销售面积中,现房销售面积35.73万平方米,同比下降2.4%;期房销售面积23.50万平方米,同比增长1.4倍。相比于往年销售面积以现房为主的形式,今年购房者需求增长,对房企信心提升,期房销售面积成倍增长,占比逐步提高。前三季度,全盟商品房销售额达21.14亿元,同比增长40.3%。其中,住宅销售额17.62亿元,同比增长71.1%;办公楼销售额0.21亿元,去年同期无基数不可比;商业营业用房销售额2.22亿元,同比下降44.6%;其他房屋销售额1.06亿元,同比增长41.4%。

  (二)商品房待售情况

  前三季度,全盟商品房待售面积85.29万平方米,同比下降4.0%。其中,待售1-3年面积45.42万平方米,同比下降26.3%;待售3年以上面积25.91万平方米,同比增长4.0倍。


  前三季度,全盟住宅待售面积略有增长,住宅待售面积42.65万平方米,同比增长6.9%;办公楼待售面积1.97万平方米,同比增长5.6倍(去年同期基数较小只有0.3万平方米);商业营业用房待售面积34.42万平方米,同比下降16.9%;其他房屋待售面积6.25万平方米,同比下降13.5%。

  四、我盟房地产市场的主要特点

  (一)房地产开发投资中南强东西弱

  从区域分布来看,我盟房地产开发市场呈现中南强东西弱的特点。位于我盟西部的阿巴嘎旗、苏尼特左旗、苏尼特右旗,以及南部偏西的镶黄旗房地产市场进入停滞状态,前三季度没有新开发房地产项目,而位于最西部的二连浩特市由于是县级市,经济发展与其他西部旗县相比较好,本年有4个在建项目,但整体规模偏小,总投资仅占全盟房地产项目的1.5%;位于我盟东部的东乌珠穆沁旗、西乌珠穆沁旗和乌拉盖管理区房地产市场发展缓慢,各地区房地产开发投资均在亿元以下,三个地区总投资仅占全盟房地产开发投资的5.6%;位于我盟南部的太仆寺旗、正镶白旗、正蓝旗、多伦县四个旗县房地产市场发展较好,各地区房地产开发投资均在亿元以上,在建项目较多、亿元以上规模的在建项目有8个,四个地区总投资占全盟房地产开发投资的44.9%;位于我盟中部的锡林浩特市作为盟府所在地是我盟房地产市场发展的主力军,共有34个在建房地产项目,亿元以上在建项目23个,前三季度房地产开发投资占全盟48%。房地产业是地区经济的重要组成部分,也是地区经济发展过程中的支柱行业之一。房地产业的发展可以拉动地区经济的增长,并带动多个产业的发展,提高居民的居住水平,加快城市建设发展。它最大的特点就是能够从投资和消费两方面促进经济的增长,房地产业从开发、投资到消费是和钢铁产业、建筑行业、原材料行业、建筑材料、室内设计与装修等行业存在紧密联系的,同时这些行业的发展也是地区经济发展的重要推力。可以说房地产业的发展在推动经济增长和相关附属行业的发展上有着巨大的贡献,也能侧面提现地区经济的发展程度,合理地调控、适度地发展房地产业可以对地区经济发展起到良好的助推作用。

  (二)住宅建设规模和销售市场以中户型为主

  从户型来看,我盟商品住宅建设以中户型为主,其次是大户型,小户型规模最小。前三季度,全盟90平方米以下住宅施工面积29.42万平方米,同比增长19.1%;竣工面积9.42万平方米,同比下降25.8%。90-140平方米住宅施工面积166.77万平方米,同比增长45.9%;竣工面积28.91万平方米,同比增长1.1倍。140平方米以上住宅施工面积92.44万平方米,同比增长83.7%;竣工面积14.08万平方米,同比增长1.2倍。小户型住宅已逐渐无法满足居民收入能力增长带来的居住需求,仅占在建项目规模的10.2%;中户型住宅成为我盟住宅建设的主力房型,占在建项目规模的57.8%;大户型住宅由于面积优势和居民住房选择的改善需求逐渐上涨,占在建项目规模的32.0%。

  需求带动供给,房地产企业在投资建设商品住宅过程中以购房者需求规划建设房源。前三季度,全盟90平方米以下住宅销售面积53894万平方米,同比下降7.1%,占住宅销售面积的10.7%;90-140平方米住宅销售面积290723万平方米,同比增长42.9%,占住宅销售面积的57.9%;140平方米以上住宅销售面积157736万平方米,同比增长66.1%,占住宅销售面积的31.4%。小户型销售面积逐渐减少,大、中户型销售面积逐渐增长,且大户型住宅的增幅最高,反映出购房者改善型需求和消费能力上涨,这其中也不乏存在一些投资性需求。我盟房地产行业起步晚、时间短、近几年房价逐渐上涨,刺激了部分购房者的投资性需求,但房地产市场的景气程度受人为因素影响较大,泡沫化风险非常高。如果住宅仅仅只有交换价值,没有使用价值进行支撑,就可能造成房地产市场调节失控、供需失衡,引导购房者理性消费才能保证房地产市场平稳健康发展。

  (三)房价水平与经济发展成正比

  从商品房类型来看,前三季度,全盟商品房销售均价3569元/平方米,同比增长9.7%。商品住宅销售均价3507元/平方米,同比增长21.4%,其中,90平方米以下住宅销售均价3185元/平方米,同比增长38.5%;90-140平方米住宅销售均价3207元/平方米,同比增长9.8%;140平方米以上住宅销售均价4171元/平方米,同比增长31.2%。办公楼销售均价4106元/平方米,去年同期无销售。商业营业用房销售均价3836元/平方米,同比下降19.0%。其他房屋销售均价4054元/平方米,同比增长17.7%。除商业营业用房销售均价有所下降外,其他各类房屋销售均价均有所增长,住宅增幅最大,90平方米以下和140平方米以上住宅销售均价涨幅均超过30%。从地区来看,二连浩特市、阿巴嘎旗、苏尼特左旗、镶黄旗、乌拉盖管理区五个地区本年没有销售数据,无价格可比(按照统计口径,销售数据只包含本年与开发商签订购房合同的建筑面积和合同总价)。其余八个地区中,锡林浩特市商品房销售均价最高,每平方米4484元,苏尼特右旗商品房销售均价最低,每平方米销售均价1763元,东乌珠穆沁旗、西乌珠穆沁旗、太仆寺旗、正镶白旗、正蓝旗、多伦县六个地区商品房销售均价均在每平方米2000元—3000元之间,分别是2951元/平方米、2938元/平方米、2877元/平方米,2631元/平方米,2369元/平方米,2832元/平方米。以锡林浩特市为例,前三季度锡林浩特市商品房销售均价同比增长15.7%,商品住宅销售均价4570元/平方米,同比增长25.3%。位于老城区的老旧小区和地理位置偏东的房地产项目商品房均价普遍较低,最低的亿丰旺业新居小区住宅均价只有2530元/平方米。而地处开发区且周边设施完善的新建项目住宅均价均在4000元/平方米以上,包括翔达宽城国际、溪林湾住宅小区等项目。位于市中心商业区的维多利时代城和开发区的新开盘项目晟世豪庭二期均价已达5350—5550元/平方米,高端定位、开发企业实力较强的绿地斐勒公馆项目目前住宅销售均价已达到7914元/平方米,已销售房型均为高档别墅型洋房,住宅销售均价为全盟首位。房价水平取决于项目所在地的经济发展水平、资源配套设施、周边环境和交通便利程度等因素,伴随经济发展的同时房价逐步走高,二级市场的房价更是水涨船高。如果说目前的房价水平还在居民可接受范围内,按照持续的上涨趋势,房价不断上涨逐渐高于居民的平均收入水平,则会导致社会贫富差距越来越大、影响居民的生活质量、甚至引发不良的社会现象,房价本身的价值偏离了真实的市场价值,不利于整个房地产行业的健康发展。